13 Mag Agevolazione prima casa: acquisto di nuova unità immobiliare adiacente a quella già posseduta

Con la risposta all’interpello n. 113 del 21 aprile 2020 l’Agenzia delle entrate ha confermato che le agevolazioni “prima casa”, nell’ipotesi di acquisto di un’ulteriore unità immobiliare adiacente, permangono qualora l’acquirente si impegni in sede di acquisto a fondere sotto il profilo catastale la propria prima casa di abitazione pre-posseduta con la porzione immobiliare acquistata, in modo da creare un’unica unità abitativa che non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Le medesime agevolazioni “prima casa” non possono essere riconosciute nel caso in cui, successivamente all’acquisto della porzione adiacente, venga demolito l’intero fabbricato e venga edificata sull’area di risulta della demolizione una nuova unità immobiliare.

Le condizioni necessarie per la fruizione dell’agevolazione “prima casa”

L’articolo 1 nota II-bis della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 riconosce le agevolazioni per l’acquisto della prima casa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, a condizione che:

• l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Il caso sottoposto al parere dell’Agenzia delle entrate riguarda l’acquisto della proprietà di una porzione immobiliare (accatastata autonomamente) adiacente alla prima casa di abitazione dei contribuenti istanti. Successivamente all’acquisto della porzione autonoma, è intenzione dei proprietari demolire l’intero fabbricato ed edificare sull’area di risulta della demolizione un villino, composto da un’unica casa di abitazione con annesso garage. Il dubbio è se sul nuovo acquisto possano essere fruite le agevolazioni prima casa.

La circolare n. 38/E/2005 e la risoluzione n. 25/E/2005 (e successivamente anche la risoluzione n. 142/E/2009 e la circolare n. 31/E/2010) hanno già riconosciuto la possibilità di godere delle agevolazioni prima casa con riferimento all’imposta di registro per l’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, a condizione che la nuova abitazione conservi le caratteristiche non di lusso e venga accatastata autonomamente.

Al contrario, l’operazione di demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione non costituiscono, neanche dal punto di vista catastale, una fusione e, pertanto, qualora effettuate dopo l’acquisto della unità immobiliare adiacente, costituirebbero causa di decadenza dall’eventuale fruizione delle agevolazioni prima casa per l’acquisto della unità immobiliare poi accorpata.

Le sospensioni dei termini previste dall’articolo 24, D.L. 23/2020

L’articolo 24, D.L. 23/2020 ha sospeso nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 i termini per porre in essere gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio prima casa.

La circolare n. 9/E del 13 aprile 2020 ha chiarito quali sono i termini oggetto di sospensione dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020:

• il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente, che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici prima casa nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata a sua volta acquistata usufruendo dei benefici prima casa;
• il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento del nuovo credito di imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto.

I predetti termini sospesi inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.