05 Ago IL TRATTAMENTO DELL’IMMOBILE DEL PROFESSIONISTA AI FINI REDDITUALI

La carenza di specifiche disposizioni che regolano taluni aspetti della determinazione del reddito di lavoro autonomo determina l’insorgere di molti problemi che non trovano una immediata soluzione.

Tra questi, certamente, si può annoverare l’intricata gestione dei costi relativi agli immobili dei professionisti, sia per la deduzione del costo di acquisto che per la deduzione delle spese di manutenzione e riparazione.

 

La nozione di immobile strumentale

Diversamente dalle imprese, la norma non fornisce una definizione di immobile strumentale per il lavoratore autonomo; tuttavia, comprendere il concetto può risultare importante, non solo per la deduzione del costo, ma anche per la gestione fiscale di un’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile medesimo.

Dove non arriva la norma di legge arriva la prassi ufficiale dell’Agenzia delle entrate, in particolare con la risoluzione n. 13/E/2010.

Sulla base di tale documento è possibile affermare che, ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo, un immobile si considera strumentale solo quando è utilizzato direttamente per l’esercizio esclusivo dell’attività artistica e/o professionale. Non rileva, invece, il fatto che nel rogito il soggetto abbia indicato di intervenire come titolare di partita Iva, ovvero con il solo codice fiscale.

Pertanto, un fabbricato acquistato prima dell’apertura della partita Iva che fosse utilizzato in modo diretto ed esclusivo per lo svolgimento dell’attività, dovrà essere considerato come strumentale.

Diversamente, si considererà come bene appartenente alla sfera privata il fabbricato, acquistato anche in costanza di esercizio dell’attività, utilizzato anche per finalità differenti da quello dello svolgimento dell’attività (e ciò, come noto, potrebbe determinare problemi di “autoconsumo” ai fini Iva e ai fini delle imposte dirette).

 

La deduzione del costo di acquisto

Nel reddito professionale, le regole di deduzione degli ammortamenti o dei canoni di leasing di un fabbricato sono diversamente regolate in relazione al momento di acquisto (o di sottoscrizione del contratto di locazione finanziaria) del bene stesso, con una situazione che risulta sempre difficoltosa da ricordare.

Per facilitare la comprensione, si può ricorrere alle tabelle che seguono, distinguendo il caso di utilizzo esclusivo per lo svolgimento dell’attività, da quello dell’utilizzo promiscuo (ossia l’immobile adibito tanto ad abitazione quanto all’attività professionale).

 

Immobili esclusivamente strumentali: deduzione degli ammortamenti
Acquistati sino al 14 giugno 1990	Deducibili gli ammortamenti dal 1985
Acquistati dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006	Non deducibili ammortamenti Deducibile importo pari alla rendita catastale solo fino al 31 dicembre 1992
Acquistati dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009	Deducibili gli ammortamenti, ma la quota ridotta ad 1/3 del limite tabellare nel triennio 2007-2009
Acquistati dal 1° gennaio 2010	Non deducibili ammortamenti
Nota bene: in caso di utilizzo promiscuo del fabbricato, si deduce il 50% della rendita catastale del fabbricato, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo Comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’attività professionale

 

Immobili esclusivamente strumentali: deduzione dei canoni leasing
Contratti stipulati fino al 1° marzo 1989	Canoni deducibili per cassa Nessun vincolo sulla durata minima del contratto
	Uso promiscuo: deduzione 50% rendita catastale
Contratti stipulati dal 2 marzo 1989 al 14 giugno 1990	Canoni deducibili per competenza Durata minima del contratto: 8 anni
	Uso promiscuo: deduzione 50% rendita catastale
Contratti stipulati dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006	Canoni non deducibili Deducibile importo pari alla rendita catastale
	Uso promiscuo: deduzione 50% rendita catastale
Contratti stipulati dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009	Canoni deducibili per competenza, ridotti a 1/3 nel triennio 2007-2009 Contratto con durata minima pari alla metà del periodo di ammortamento, con minimo di 8 anni e massimo di 15 Indeducibile quota capitale del canone riferito al terreno
	Uso promiscuo: deduzione 50% canone alle medesime condizioni
Contratti stipulati dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2013	Canoni non deducibili Non deducibile nemmeno la rendita catastale
	Uso promiscuo: nessuna deduzione
Contratti stipulati dal 1° gennaio 2014	Canoni deducibili per competenza, per un periodo non inferiore a 12 anni, a prescindere dalla durata del contratto. Indeducibile quota capitale del canone riferito al terreno
	Uso promiscuo: deduzione 50% canone alle medesime condizioni
Nota bene: le deduzioni dei canoni di competenza per l’immobile ad uso promiscuo spettano a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo Comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’attività professionale

 

Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione

Oltre alla difficoltà sopra espressa in merito alla deduzione del costo di acquisizione degli immobili, ulteriori problemi insorgono in merito alle spese sostenute per la manutenzione dei medesimi.

Innanzitutto, al fine di chiarire i termini più oltre utilizzati, dobbiamo affermare che:

• le spese non incrementative sono quelle che per loro natura non sarebbero imputabili ad incremento del costo dei beni cui si riferiscono;
• le spese incrementative sono quelle che – incidendo sugli elementi strutturali – determinano un significativo incremento della capacità produttiva o della vita utile del bene.

Anche in tal caso, può essere utile ricorrere a una schematizzazione con l’ausilio di una tabella.

Spese di manutenzione su immobili
Spese non incrementative	Su immobili propri	·         deducibili nel periodo di sostenimento, nel limite del 5% del valore dei beni materiali ammortizzabili al 1° gennaio ·         l’eccedenza è deducibile in 5 quote annuali costanti
	Su immobili di terzi
Spese incrementative	Su immobili propri	Acquisto fino al 14 giugno 1990	Si sommano al bene e si deducono come ammortamenti
		Acquisto nel periodo 15 giugno 1990 / 31 dicembre 2006	Si deducono in 5 quote annuali di pari importo
		Acquisto nel periodo 1° gennaio 2007/31 dicembre 2009	Si sommano al bene e si deducono come ammortamenti
		Acquisto dal 1° gennaio 2010	·         nel limite del 5% del valore dei beni al 1° gennaio ·         eccedenza in 5 quote costanti.
		Acquisiti a titolo gratuito
	Su immobili di terzi	Condotti in comodato
		Condotti in locazione
Nota bene: nel caso di utilizzo promiscuo, la deduzione risulta ridotta al 50%

 

La cessione del contratto di leasing

Da sempre si è dubitato, in dottrina, in merito alla rilevanza fiscale del provento derivante dalla cessione del contratto di leasing nell’ambito del lavoro autonomo.

L’articolo 54, comma 1-quater, Tuir, stabilisce che concorrono a formare il reddito di lavoro autonomo i corrispettivi percepiti a seguito di cessione della clientela o di elementi immateriali comunque riferibili all’attività artistica o professionale.

Tale disposizione è stata introdotta nel 2006 e la Relazione illustrativa che ha accompagnato il testo di legge precisava che, con tale norma, si prevede la tassazione della fattispecie di cessione della clientela e di altri elementi immateriali comunque riferibili all’attività artistica o professionale (ad esempio, cessione del marchio, assunzione di obbligo di non effettuare attività in concorrenza nella medesima zona, eccetera).

Secondo l’Agenzia delle entrate (risposta a interpello n. 209/E/2020), il Legislatore ha inteso ampliare il novero dei compensi percepiti nell’ambito dell’attività di lavoro autonomo, proponendo una elencazione del tutto esemplificativa e non esaustiva.

L’Agenzia delle entrate sancisce che, con il richiamo agli “elementi immateriali comunque riferibili all’attività artistica o professionale“, il Legislatore ha inteso annoverare qualsiasi elemento “intangibile” la cui cessione da parte del professionista determina la percezione di un corrispettivo nell’ambito della normale attività professionale.

Ne consegue che nell’articolo 54, comma 1-quater, Tuir, possono essere ricondotti anche i corrispettivi percepiti a seguito della cessione di contratti di leasing, aventi ad oggetto beni strumentali, per l’esercizio dell’attività di lavoro autonomo. Infatti, in tal caso, l’importo percepito a fronte del contratto rappresenta il corrispettivo dovuto dal cessionario per subentrare nei diritti e negli obblighi (quali elementi immateriali) derivanti dal contratto esistente.

Per meglio precisare, il corrispettivo derivante dalla cessione di un contratto di leasing relativo ad un immobile utilizzato per l’esercizio dell’attività professionale, si configura come cessione di “elementi immateriali“, attratta a tassazione; ove il compenso sia percepito in unica soluzione, lo stesso potrà essere assoggettato a tassazione separata.

Si noti che, diversamente da quanto accade nel reddito di impresa, ciò che viene tassato è il corrispettivo e non la sopravvenienza attiva quantificata secondo le regole dettate dall’articolo 88, Tuir.